rzetelność i skuteczność, bo Klient zawsze jest na pierwszym miejscu

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest to taki kredyt, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość.

Zwykle jest to kredyt na wysoką kwotę i z długim okresem spłaty. O maksymalnej kwocie decyduje zasadniczo zdolność kredytowa Klienta, jak również wartość nieruchomości będąca przedmiotem zabezpieczenia.

Z kolei zabezpieczenie pozwala znacznie zredukować ryzyko banku, a co za tym idzie, kredyt hipoteczny może być niżej oprocentowany niż kredyty konsumpcyjne.

Jeśli Kredytobiorca nie wywiązuje się z terminowej spłaty zobowiązania wobec banku, to instytucja może tą nieruchomość przejąć.

Każdy bank inaczej weryfikuje Kredytobiorcę, dlatego może mieć miejsce sytuacja, gdzie w jednym banku Klient otrzyma decyzję pozytywną, a w innym decyzję negatywną. Ponadto bank ocenia nieruchomość pod kątem prawnym i technicznym.

Kredyt hipoteczny jest regulowany przez Ustawę z dnia 23.03.2017r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zgodnie z treścią Ustawy:

Art. 29. 1. Umowa o kredyt hipoteczny określa elementy wymienione w art. 69 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe oraz:

1)            opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, oraz warunki ich zmian;

2)            całkowity koszt kredytu hipotecznego określony w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;

3)            całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;

4)            zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego;

5)            prawo konsumenta do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz koszty spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny;

6)            warunki, termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta;

7)            skutki niedotrzymania warunków umowy o kredyt hipoteczny, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualnych opłatach z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego;

8)            sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której jest obliczana wysokość rat kapitałowo-odsetkowych;

9)            minimalny zakres umowy ubezpieczenia, jeżeli jest ono przez kredytodawcę wymagane;

10)         dodatkowe warunki, kryteria i ograniczenia oraz wymagane dokumenty związane z kredytem hipotecznym, jeżeli jest on objęty wsparciem udzielanym ze środków publicznych.

2.            Jeżeli strony nie uzgodniły stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego, sposób ustalania stopy procentowej,

o którym mowa w ust. 1 pkt 8, określa się jako wartość wskaźnika referencyjnego oraz wysokość marży ustalonej w umowie

o kredyt hipoteczny.

3.            W przypadku umów o kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania kredytu hipotecznego w odniesieniu do co najmniej 5-letniego początkowego okresu, po którym kredytodawca i konsument dokonują ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego na dalszy okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny, umowa o kredyt hipoteczny określa również sposób ustalania nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego zgodnie z ust. 2 oraz warunki ustalania tej stopy na dalszy okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny, jeżeli strony nie osiągną porozumienia co do nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego na dalszy okres obowiązywania tej umowy.

4.            W przypadku, o którym mowa w ust. 3, kredytodawca nie może pobierać od konsumenta opłat z tytułu ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego na kolejny okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny lub zmiany tej umowy związanej z ustaleniem nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego.

5.            W przypadku ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego pozostałe warunki umowy o kredyt hipoteczny pozostają niezmienione.

6.            Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent przez okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny w sposób zrozumiały i precyzyjny udzielają konsumentowi wyjaśnień dotyczących poszczególnych postanowień tej umowy.

7.            Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego ani agent nie mogą pobierać opłat od konsumenta za udzielanie wyjaśnień, o których mowa w ust. 6.

8.            W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej, w sytuacji gdy całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta pozostająca do spłacenia lub kwota rat kredytu hipotecznego spłacanych zgodnie z warunkami określonymi w umowie o kredyt hipoteczny, są wyższe o ponad 20% od kwot, które byłyby ustalone przy zastosowaniu kursu wymiany waluty umowy o kredyt hipoteczny i waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie, obowiązującego w chwili zawierania umowy o kredyt hipoteczny, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani każdorazowo przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, ostrzeżenie o zwiększeniu kwoty pozostającej do spłaty przez konsumenta, a także, w stosownych przypadkach, o prawie przeliczenia na inną walutę i warunkach tego przeliczenia oraz mechanizmach ograniczania ryzyka kursowego, na które jest narażony konsument.

Art. 30. 1. W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej konsument może dokonywać spłaty rat kapitałowo-odsetkowych bezpośrednio w tej walucie.

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

3. Kredytodawca nie może uzależniać wykonania uprawnień, o których mowa w ust. 1 i 2, od obowiązku poniesienia przez konsumenta dodatkowych kosztów lub spełnienia innych warunków, w szczególności nie może zobowiązać konsumenta do nabywania waluty przeznaczonej na spłatę rat kredytu hipotecznego, jego całości lub części, od niego lub innego określonego podmiotu.

Art. 31. 1. W przypadku gdy określona w umowie o kredyt hipoteczny stopa oprocentowania kredytu hipotecznego jest bezpośrednio związana ze zmianą wskaźnika referencyjnego, a nowy wskaźnik referencyjny jest podawany do wiadomości publicznej, umowa o kredyt hipoteczny wskazuje, że informacja o zmianie wskaźnika referencyjnego zostanie przekazana konsumentowi najpóźniej wraz z nowym harmonogramem spłat, zgodnie z określonym w tej umowie sposobem przekazywania informacji.

2. Jeżeli zmiany stopy oprocentowania kredytu hipotecznego są uzależnione od aukcji na rynkach kapitałowych, a kredytodawca nie jest w stanie poinformować konsumenta o jakiejkolwiek zmianie tej stopy, zanim ta zmiana nie wejdzie w życie, informuje konsumenta, odpowiednio wcześnie przed aukcją, na trwałym nośniku, o spodziewanej procedurze aukcyjnej oraz o tym, jaki może być jej wpływ na stopę oprocentowania kredytu hipotecznego.

Art. 32. 1. W przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny dotyczy kredytu hipotecznego ze zmienną stopą oprocentowania kredytu hipotecznego, wskaźniki referencyjne wykorzystywane do obliczenia stopy oprocentowania kredytu hipotecznego są zrozumiałe, dostępne, obiektywne i możliwe do zweryfikowania przez strony umowy o kredyt hipoteczny.

2. Dane historyczne dotyczące wskaźników referencyjnych, o których mowa w ust. 1, powinny być przechowywane przez kredytodawców, pośredników kredytowych oraz agentów co najmniej przez okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny.

Art. 33. 1. Jeżeli konsument opóźnia się ze spłatą zobowiązania z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego, kredytodawca wzywa go do dokonania spłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych.

2.            W wezwaniu, o którym mowa w ust. 1, kredytodawca informuje konsumenta o możliwości złożenia, w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia.

3.            Kredytodawca umożliwia restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta.

4.            Restrukturyzacja zadłużenia jest dokonywana na warunkach uzgodnionych przez kredytodawcę i konsumenta.

5.            Kredytodawca dokonuje restrukturyzacji zadłużenia przez:

1)            zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego;

2)            zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego;

3)            wydłużenie okresu kredytowania;

4)            inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania.

Art. 34. W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia kredytodawca przekazuje konsumentowi, bez zbędnej zwłoki, w formie pisemnej, szczegółowe wyjaśnienia dotyczące przyczyny odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia.

Art. 35. 1. W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

2. W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca:

1)            umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta;

2)            wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

Art. 36. W przypadku gdy łączna wysokość opłat z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego oraz odsetek za opóźnienie naliczonych konsumentowi przekracza kwotę odpowiadającą kwocie odsetek maksymalnych za opóźnienie w rozumieniu art. 481 § 21 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, obliczonych od kwoty zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, należnych na dzień pobrania tych opłat lub odsetek, należy się tylko kwota opłat i odsetek odpowia- dająca kwocie tych odsetek maksymalnych za opóźnienie.

Art. 37. 1. W przypadku niedotrzymania przez konsumenta warunków udzielenia kredytu hipotecznego albo w przypadku utraty przez konsumenta zdolności kredytowej kredytodawca może obniżyć kwotę przyznanego kredytu hipotecznego albo wypowiedzieć umowę o kredyt hipoteczny, o ile przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (Dz. U. z 2016 r. poz. 2171, 2260 i 2261 oraz z 2017 r. poz. 791) nie stanowią inaczej.

2.            Termin wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, wynosi 30 dni, a w razie zagrożenia upadłością konsumenta – 7 dni, chyba że strony w umowie o kredyt hipoteczny określiły dłuższy termin.

3.            Wypowiedzenie umowy o kredyt hipoteczny z powodu utraty przez konsumenta zdolności kredytowej lub zagrożenia upadłością nie może nastąpić w okresie restrukturyzacji zadłużenia, chyba że konsument nienależycie realizuje restrukturyzację zadłużenia.

4.            W przypadkach określonych w ust. 1 kredytodawca przed obniżeniem kwoty przyznanego kredytu hipotecznego albo przed wypowiedzeniem umowy o kredyt hipoteczny, powinien umożliwić restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta.

5.            Kredytodawca zawiadamia konsumenta o niedotrzymaniu warunków udzielenia kredytu hipotecznego przez konsumenta albo utracie przez konsumenta zdolności kredytowej, informując jednocześnie o możliwości złożenia wniosku o re- strukturyzację zadłużenia w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania zawiadomienia kredytodawcy.

6.            Do restrukturyzacji zadłużenia konsumenta stosuje się odpowiednio przepisy art. 33 ust. 4 i 5 oraz art. 34.

7.            W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

8.            W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca:

1)            umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta;

2)            wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.